Чому через 10 років тернополяни-власники «хрущовок» опиняться на вулиці
Побудоване ще за часів Радянського Союзу житло необхідно ремонтувати, вже через кілька років більшість тернопільських «хрущовок» можуть виявитися в аварійному стані.
В Україні більшу частину багатоповерхівок побудували в 60-70-х роках. «Сталінки» можуть прослужити 125-150 років, цегляні і панельні багатоповерхівки – 100 років, а «хрущовки» – всього 60 років. Термін експлуатації останніх уже підійшов до кінця.Довговічність будівлі оцінюють по стінах і фундаменту. Наприклад, добротний кам'яний або бетонний фундамент може простояти 150 років, а цегляні стіни – близько 100 років, але за умови поточного та капітального ремонту інших елементів будівлі – дахи, комунальних комунікацій, вікон і дверей. Якщо, наприклад, в підвалі «діряві» труби "і фундамент постійно підмивається, термін експлуатації будинку скоротиться.
В Україні, розповідає експерт Інституту суспільно-економічних досліджень Всеволод Ніколаєв, про капітальний ремонт житлового сектора ніхто довгий час не замислювався. Якщо нічого не робити, впевнений експерт, вже через десять років власники квартир в «хрущовках» виявляться без даху над головою. Сайт "Сегодня" з'ясував, скільки ще можуть прослужити українські багатоповерхівки і як врятувати свою нерухомість.
Пора зносити
«Хрущовки» будувалися в 1957-85-х роках як тимчасове житло – через 25 років будинки планували знести, а замість них побудувати більш «довговічну» нерухомість. Такі багатоповерхівки в Радянському Союзі вважалися «соціальним житлом», їх роздавали безкоштовно. Самі будинки будували в стилі функціоналізму (коробки без архітектурних надмірностей). Поступово термін експлуатації «хрущовок» продовжили до 60 років. Таким чином, будівлі, які потрапили в першу чергу будівництва, пора зносити вже в 2017-му. А якщо за цей час будинок ні разу не ремонтували, він повинен був піти під знесення ще десять років тому. Всього архітектори розробили шість серій «хрущовок». Всі вони з невисокими стелями (2,55-2,6 метра) і з поганою тепло і звукоізоляцією. Крім того, є безліч модифікацій, які розроблені різними проектними інститутами. Одні з перших в Україні побудували «хрущовки» серії К-7. Це панельні будинки з відносно великими кухнями, роздільними санвузлом і кімнатами. Як і в інших«хрущовках», в будинках погана шумо-і теплоізоляція. Такі багатоповерхівки пора зносити.
«Хрущовки» серії К-7. Фото: userapi.com
З 1956 по 1968 рік будувалися «хрущовки» серії 1-335. Це одні з найбільш невдалих серій панельних будинків. Такі будинки будувалися без ліфтів і сміттєпроводів, з прохідними кімнатами і поєднаним туалетом і ванною кімнатою. Термін експлуатації закінчується в 2016-2018 роках.
«Хрущовки» серії 1-335. Фото: соцмережі
Найбільш поширена в Радянському Союзі серія - 1-447. Термін експлуатаціїтаких будинків трохи більше - ще десять років, впевнені експерти, вони можуть простояти. Багатоповерхівки будували з цегли, санвузол суміщений, а найбільша кімната в квартирі - прохідна.
«Хрущовки» серії 1-335. Фото: соцмережі
"Близько 80% багатоповерхівок побудовано до 80-го року. З певною періодичністю необхідно було проводити ремонт комунікацій, покрівлі, ліфтів і так далі. Але в Україні такі ремонти практично не проводилися.«Ми повинні зараз компенсувати те старе недороблене. Після війни весь Радянський Союз будував на зруйнованих територіях, всі сили були кинуті на те, щоб за два десятиліття відбудувати країну. Ніхто не говорив про ремонти. А зараз ми потрапили в ситуацію, коли все побудоване виявилося в стані простроченого ремонту», – розповідає Всеволод Ніколаєв.
Майже кожна третя багатоповерхівка в Україні - одна з серій «хрущовки». Але є й інші будинки - довоєнні і повоєнні «сталінки», багатоповерхівки, побудовані в пізній період СРСР і новобудови. За словами експерта, «сталінки» розраховані на 125-150 років, такі будинки можуть прослужити до 2050-2100-х років.
Якщо зі «сталинками» і «хрущовками» можна спрогнозувати термін експлуатації, то з новобудовами все складніше. Забудовники не афішують технічну документацію і дуже часто економлять на будматеріалах. Бувають випадки, зазначає Всеволод Ніколаєв,коли побудований будинок виявляється непридатним для життя відразу після здачі в експлуатацію.
«Коли ви купуєте квартиру в новому будинку, ви не знаєте, з чого цей будинок зроблений. Раніше були типові проекти, в яких було зазначено, який матеріал і якої якості використовується. На підставі цього було сказано, скільки прослужить будинок. Зараз же це все закрита інформація забудовника. Природно, в гонитві за прибутком забудовник купує найдешевші матеріали - ви отримуєте низьку якість. Терміни експлуатації таких будинків набагато нижче», - розповідає експерт Інституту суспільно-економічних досліджень.
Як врятувати нерухомість
Термомодернізація, або просто - енергетичний ремонт будинку може продовжити термін експлуатації будівлі на 25-50 років, розповідає директор ДТЕК ЕСКОРомана Федорченко. Вона може включати в себе:- заміну інженерних комунікацій (труби, стояки, електропроводка);
- регулятори тепла на батареях в квартирах;
- балансування енергосистеми будівлі з установкою автоматичних (або ручних) клапанів-регуляторів розподілу теплоносія в стояках;
- установка індивідуального теплового пункту з автоматичним погодним регулюванням подачі тепла;
- система вентиляції з рекуперацією тепла, як для всього будинку, так і індивідуально для квартир – кожен власник вибирає свій варіант;
- утеплення цоколя (на глибину промерзання грунту), утеплення стін, горища (даху);
- заміна вікон в будинку на сучасні енергоефективні склопакети.
Орієнтовна вартість повної термомодернізації хрущовки (наприклад, 4 під'їзду, 5поверхів, 100 квартир) може коштувати понад 13 мільйонів гривень (з урахуванням модернізації інженерних систем, заміною труб, і т.д.). Якщо мова йде тільки про утеплення стін, перекриттів, заміну вікон в під'їздах, встановлення ІТП, то вартість може бути на рівні чотирьох-п'яти мільйонів гривень.
При цьому ні програми 70/30, ні «теплі кредити», ні Енергосервіс самі по собі не є панацеєю для термомодернізації. У кожному конкретному випадку може використовуватися поєднання цих інструментів. Наприклад, Енергосервіс краще підходить для таких заходів, як балансування енергосистеми будівлі і установка ІТП. Утеплення краще робити за рахунок програм 70/30, заміну вікон за рахунок коштів мешканців або «теплі кредити».
Роман Федорченко також вважає, якщо конструкція будівлі без пошкоджень – її краще комплексно модернізувати. Щоб побудувати нову будівлю з аналогічними параметрами – потрібно в 3-4 рази більше коштів.
«Але, в будь-якому випадку, рекомендуємо мати акт обстеження конструкцій на стан фундаментів, стін, перекриттів на предмет можливого збільшення навантаження на них. Це убезпечить і власника і підрядника. Думати треба не тільки про »хрущовки«, але і будівлі усіх інших типів, в тому числі тих, які були побудовані за останні 20 років. Енергоремонт потрібно проводити вчасно, і до того, як будівля прийде в занепад. Інакше в »доведені до ручки« будівлі інвестувати нікому не буде цікаво», – розповідає експерт.
