На сьогодні в Україні за умови функціонування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення самою популярною формою господарювання є орендні відносини. Вони реалізуються шляхом укладення прямих договорів оренди з власниками землі.

Трохи історії. Коли в  90-х люди почали отримувати свої паї в рамках приватизації, появилась перспектива розвитку дрібних фермерських господарств. Але згодом настало розчарування, адже взяти гроші в кредит на покупку техніки для обробітку землі, добрив та засобів захисту рослин під заставу землі було неможливо.

На початку впровадження земельної реформи в Україна нараховувалось близько 7 мільйонів землевласників, а реальними фермерами змогли стати лише декілька десятків тисяч. В  2000-х села почали стрімко пустіти — молодь виїжджала до міста, де можна було заробити гроші швидше і простіше. Кількість землевласників з кожним  роком зменшується по природніх причинах.  Після 2014року спостерігається нова міграційна хвиля виїзду громадян України за кордон. Так на сьогодні близько 2 мільйонів наших співгромадян працюють в Польщі і ще 55тисяч молоді навчається в сусідній країні.

Трохи статистики. Згідно з даних центру соціальних експертиз інституту соціології національної академії наук України на сьогодні близько 90% є власниками однієї земельної ділянки(паю). Середній розмір однієї ділянки  по Україні становить - 3.2га. Чоловіки мають у власності – 60%, а жінки - 40%. Загальний земельний фонд України становить – 60 мільйонів га. З них: 32 мільйонів га – рілля, 5 мільйонів га – пасовища, 18 мільйонів га – землі несільськогосподарського призначення, решта сіножаті, перелоги, багаторічні насадження, інші сільськогосподарські землі.

Загальна площа сільськогосподарських угідь в Україні становить – 47,7 мільйонів га, з них 10% обробляють фермерські господарства.  Середній вік власника землі - 57 років. 61% власників - є пенсіонерами із середньою спеціальною освітою, а 10% - безробітними. В  Україні щороку відбуваються транзакції з передачі права користування землею (ринок оренди сільськогосподарських земель) в розмірі 4,75% усього обсягу земель, зауважують дослідники. Приміром, за міжнародною практикою ринок землі вважається розвиненим, якщо сукупний обсяг транзакцій (оренди і продажу) досягає 2% загальної площі сільгоспугідь

Практика по західному регіону України показує, що в процесі спадкування, як правило спадкоємцями стають в основному громадяни передпенсійного та пенсійного віку. Тому соціально активна частина суспільства - молодь після закінчення навчальних закладів фактично позбавлена можливості мати доступу до основного засобу виробництва. Саме тому кількість новостворених фермерських господарств в 2018 році  є вкрай незначною порівняно з періодом початку провадження земельної реформи. Половина зареєстрованих фермерських господарств працює формально на папері, здаючи в суборенду землю великим агропідприємствам, одна четверта частина перебуває в процесі ліквідації чи банкрутства, а друга четверта частина ще працює і бореться за місцем під сонцем.

 Навколо земельного ресурсу сьогодні розгортається справжня конкурентна боротьба, адже жоден землекористувач, з огляду на недосконалість та нестабільність національного законодавства, не може бути впевнений, що в майбутньому він не буде позбавлений свого права користування земельними ділянками. Тому збереження земельного банку є справою економічної безпеки ведення конкретного бізнесу. На сьогодні дуже серйозні проблеми виникають у тих господарствах, де власники не створили в структурі підприємства земельний(юридичний) відділ та не приділяють достатню увагу своєчасному переоформленню договорів оренди на новий термін та не збільшують розмір орендних платежів, уникають соціальної активності в співпраці з місцевими громадами на території яких здійснюється товарне виробництво, не піклуються за власний позитивний імідж в регіоні .

Згідно даних розміщених на сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, вбачається, що внаслідок зростання конкуренції, умови користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення наближаються до ринкових. За перше півріччя 2016 р. було проведено 510 земельних аукціонів з продажу права оренди земель загальною площею 10561 га, тоді як за цей же період у 2015 р. було реалізовано право оренди земельних ділянок площею на половину менше. Також збільшився і середній розмір річної орендної плати до 9,97% від нормативної грошової оцінки, а у 2015 р. такий розмір становив 6,75 %.

Результати аукціонів з продажу прав на оренду землі вражаючі.

 «Продемонструю роботу таких аукціонів по Тернопільській області, адже вони віддзеркалюють картину по всіх областях. Це надзвичайно величезний фінансовий ресурс для України»

— Ігровицька сільська рада: 44 га – стартова ціна орендної плати за рік з 1 га – 595 грн, фініш – 7295 грн, що у 12,26 рази перевищив старт;

— Підгаєцька с/р: старт – 275 грн, фініш – 4750 грн, більше у 17 разів;

— Різдвянська с/р: старт – 696 грн, фініш – 8872 грн, більше в 12,7 разів;

— Вікторівська с/р: старт – 487 грн, фініш – 4888 грн., більше у 10 разів.

У невеличкій Тернопільській області земель державної власності є близько 180 тис. га.

         Зарубіжний досвід свідчить, що відчуження права оренди земельних ділянок на основі цивільних договорів використовується лише в країнах, де існує заборона на продаж земель у приватну власність, - зокрема, в Ізраїлі. Проте в Ізраїлі несільськогосподарські земельні ділянки передаються в оренду на 49 і 98 років із правом автоматичного поновлення оренди на зазначені строки. Тому там право оренди землі є «ліквідним товаром».

         На думку деяких експертів - продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення не зупиняє діяльність ринку землі

В Україні в силу нестабільної фінансово-економічної ситуації землевласники не часто погоджуються передавати свої ділянки в оренду на тривалі строки. Тому однією з ідей, якою пропонують скористатися, є ще один правовий інститут – емфітевзис.

Він дуже подібний до права оренди сільгоспземель, оскільки являє собою право користування чужою земельною ділянкою для с/г потреб та виникає на основі договору; проте, на відміну від права оренди землі, може бути відчужений на підставі будь-яких цивільних договорів. Він був уведений в українське земельне законодавство ще в 2007 році, однак відтоді майже не використовується на практиці.

 Останнім часом через зростаючий попит на землю та конкуренції серед орендарів почастішали випадки шахрайства із укладенням договорів оренди землі на тривалий термін. Так в засоби масової інформації почали активно агітувати власників землі віддавати своє право на користування землею на максимальний термін – 49 років.  Приманкою від майбутніх горе-орендарів є обіцянка провести одноразово розрахунок  із власниками землі за право користування (приблизно – 16 000грн за один га).   І все це з однією метою – отримати право на користування землею.

В умовах тотального безгрошів’я та безробіття дана обіцянка є надзвичайно привабливою та спокусливою на перший погляд, однак вона містить багато прихованих небезпек.

Простою арифметичною дією можна визначити, що пропонується за рік оренди лише 326 гривень за 1 га.

У цьому році у Тернопільській   області місцеві господарства, які орендують землю, в середньому за 1 гектар виплачували по 1800 гривень орендних платежів. Або ж у шість разів більше, ніж пропонується.

Для землевласників ризиковано укладати довгострокові орендні договори без чіткого механізму перегляду рівня орендної плати. Сьогодні середній рівень орендних платежів по Тернопільській області становить – 5 % від нормативної оцінки землі. За останні 5 років він суттєво  виріс із 1,5%.  Тенденція на зростання буде продовжуватися з огляду на збільшення врожайності сільськогосподарських культур та конкуренцією серед добросовісних орендарів. Таким чином стає очевидно, що запропонований розмір орендної плати за довгострокову оренду є значно меншим ніж може отримати власник землі при періодичному перегляді розміру орендної плати за умови укладення договорів оренди на 7-10 років.

Максимальний термін оренди додатково обмежує право розпоряджатися своєю власністю

Фактично, ми маємо повний перехід всіх прав на земельну ділянку до користувача на строк, що переважає біологічний час життя людини майже вчетверо. Невже хтось сумнівається, що більше ніж через 10 поколінь земельна ділянка не буде потрібна номінальним власникам?

 Прямим наслідком цього стане зменшення вигод мільйонів землевласників. Якщо у вашого родича або у Вас виникне бажання самому працювати на землі, то цей намір не  можна буде реалізувати.

Земля, як об’єкт власності  стає невигідним об’єктом для спадкування, оскільки не приноситиме доходу для майбутнього спадкоємця. Який зиск матиме людина, що доглядає за престарілими родичами, коли їхня головна власність вже обтяжена і стає нецікавою?  Після смерті власника,  основне багатство України перестане переоформлятися, бо спадкоємець не матиме інтересу платити немалі гроші за переоформлення на майно, яке «стало чужим» і не приноситиме жодного доходу.

  Також слід відзначити, що це призведе до обмеження гарантованих Конституцією прав і свобод громадян.

До 2013 року в муках народилася філософія земельної реформи в Україні. Її суть у тому, щоб були враховані і збалансовані інтереси держави, місцевих громад, власників паїв, аграріїв, наступних поколінь українців. А для цього треба не тільки ухвалити закон про обіг сільгоспугідь, а й докорінно перебудувати систему суспільних відносин, створити атмосферу довіри між владою і народом. Зрештою, остання Революція і була першим кроком у цьому напрямку. Проте другий, третій та наступні кроки суспільство так і не зробило. Тож сьогодні наголос робиться лише на інвестиціях в АПК, грошах, виручених від реалізації землі, та показниках виробництва кукурудзи.

Це філософія можливого глухого кута.

Держава досі офіційно не визначилася, яку аграрну модель вона обирає: фермерську чи латифундистську. А саме від цього і залежатиме система земельних відносин. Нині влада на словах заграє із дрібними виробниками, а на ділі підтримує аграрних акул. Розуміючи, що суспільство не сприймає ідею запуску вільного продажу сільськогосподарських земель в умовах війни та корупції, міністр аграрної політики Тарас Кутовий проштовхує ідею запровадження ринку землі на основі емфітевзису. Емфітевзис — це майже те саме, що й оренда землі, та якщо в останньому випадку власник землі одержує орендну плату щорічно, то в першому — одноразово, за право користуватися його землею протягом тривалого періоду, але не довше 50 років. Причому своє право емфітевзису користувач може продавати, заставляти, передавати у спадщину. Словом, родині власника землі треба утримувати адвоката, котрий стежив би за переміщеннями паю, який може «заблукати» і більше не повернутися у власність господаря. В цій пропозиції немає нічого нового. Відповідна норма про емфітевзис давно є в Земельному кодексі. Скидається на те, що влада намагається вирвати один елемент із комплексу заходів, необхідних для розв’язання земельної проблеми, і подати його, як панацею.

         Хочеться згадати і про те, що Верховна рада нарешті  легалізувала «нічийні» ділянки. Йдеться про земельні ділянки, власники яких померли. Нині облік сільськогосподарських  земель відумерлої спадщини не ведеться , а офіційна статистика їх загальної площі взагалі відсутня. За приблизними підрахунками, такі ділянки можуть становити до 15% площі земельних масивів, де вони розташовані. Загалом по Україні це близько - 1,5 мільйона гектарів. Тож місцеві бюджети втрачають на цьому понад 1 млрд. грн. на рік.

Які принципи слід втілити у земельній реформі? Передусім вона має врахувати й узгодити  інтереси власника землі, громади і народу загалом. Земля повинна перебувати в руках тих, хто її обробляє. А рента від користування землею має залишатися у межах територіальної громади. Сама система земельних відносин повинна сприяти гармонійному розвитку різних видів підприємництва: малого, середнього і великого. Малий і середній бізнес працюватимуть переважно на місцевий ринок, даватимуть роботу і доходи людям у селі. Водночас не можна руйнувати великий бізнес, який працює на експорт і дає притік валюти.

Впровадження вільного обігу земель сільськогосподарського призначення – це складний та багатоетапний процес, однак рано чи пізно це необхідно буде зробити.

Для України не може бути абсолютно придатним ані американський, ані європейський досвід земельних реформ. Українська ситуація унікальна з багатьох точок зору. Ми володіємо чвертю світових чорноземів, і земля є категорією сакральною для нашого народу. Агробізнес сьогодні став головним локомотивом економіки і в найближче десятиліття таким залишиться. Земельна реформа не буде ефективною, якщо не врахує всі можливості і всі ризики для України.

Мужевич Володимир

керівник апарату Тернопільської обласної партійної

організації Аграрної партії України